回潮主要发生在房屋底层，一般有两个原因:
1. 高温(相对湿度90%以上)的潮湿空气遇到温度较低且吸水光滑的地面时，容易在地面产生冷凝水(一般温度在2℃左右时就会发生)。这种情况大多发生在梅雨季节，雨量充沛，温度高，湿度大。一旦天气转晴干燥，回潮现象就可以消除。
2. 地垫下基础土中的水分通过毛细作用上升，水汽向上渗透，使地面材料潮湿，加剧了整个房间湿度的恶化。这种情况一年四季都有，很难处理。此外，还有室外排水不良、室内通风不良等其他原因。南方大部分地区的表层主要是粘土和壤土。粘土孔隙中水位上升高度可达2 ~ 2.5 m，壤土孔隙中水位上升高度可达1 ~ 1.3 m。当使用密实度较差的建筑材料作为室内地板时，毛细效应会增强，地面回潮现象会更加严重。
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